高く売りたい方【仲介売却】｜今治で不動産売却・買取・査定・相続なら「株式会社レッドエイト」

不動産の《こんなお悩み》ありませんか？

相続した不動産を現金化したい
両親が老人ホームに入居したので、実家を売却したい
転勤することになったので、今の家を売却したい
子どもの将来に備えて広い家に住み替えたい
今の住居を現金化し、賃貸へ移り住みたい
財産分与のために、物件を売却する必要がある

レッドエイトへご相談にいらっしゃるお客様は、それぞれさまざまなご希望やご事情をお持ちです。「急がなくてもいいので、物件を少しでも高く売りたい」とご希望のお客様へは、「不動産買取」よりも比較的に高く売却できる「仲介売却」をおすすめしております。

仲介売却って？

仲介売却とは、不動産を売りたい「売主様」と、不動産を買いたい「買主様」を不動産会社が引き合わせ、売買契約をとりまとめる売却方法です。条件交渉等も不動産会社が代行するため、売主様が望まれる売却価格・売却条件を最大限尊重できる売却方法といえます。

仲介売却のメリットと注意点とは？

不動産会社が売却を仲介すると、折り込みチラシやネット広告等を通して周辺地域から全国まで精力的に販売活動を実施するため、購入希望者が見つかりやすいというメリットがあります。また、金額や条件の交渉、契約の締結から物件の引き渡しまで、一括してサポートを受けられるのも魅力です。売買契約に関する書類作成はもちろんの事、住宅ローンの借入手続きや所有権移転登記、土地測量など、複雑でわかりにくい作業のサポートも一手に引き受けてもらえます。

一方、仲介売却にはいくつか注意点もございます。仲介売却は販売活動や購入希望者様への対応に時間を要するため、売却まで最低でも3ヶ月程度はかかるとされています。3ヶ月というのはあくまでも目安であり、実際には長期間売れ残ってしまい、泣く泣く値下げに踏み切らざるを得ないケースも少なくありません。また、契約後に「見えない欠陥」が発見されると、売主様が契約不適合責任を負わねばならなくなり、売却後も不安が残されてしまいます。

こうした事態を防ぐためには、適正な売出価格を提案する不動産会社を選ぶこと、また万が一契約不適合な内容が発見されたときに備え、住宅瑕疵保険に加入しておくなどの対策があります。

媒介契約の必要性と種類

不動産売却について調べていると「媒介契約」という言葉を目にすることがあるでしょう。媒介契約とは、不動産会社に仲介売却を依頼する場合に締結する契約のことです。

ここからは媒介契約の必要性や、種類ごとの特徴をご紹介します。

そもそも、媒介契約はなぜ必要？

媒介契約とは、売主様と不動産会社間でのトラブルを避けるために締結するものです。基本的に媒介契約時点では費用の負担はありませんが、売買が成立した場合の不動産会社への報酬額(仲介手数料)や、下記の5項目について、媒介契約の種類別に定められます。

契約可能業者数
個人間での取引可否
REINS（レインズ/物件情報ネットワーク）への登録義務
販売活動状況(進捗)報告義務
契約の有効期限

各項目について、契約の種類別にご説明させていただきます。

媒介契約の種類とは？

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、契約の種類によって具体的な取り決めが異なります。

契約の種類	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
契約可能な業者数	1社のみ	1社のみ	複数社契約可能
個人間での取引可否	媒介契約を結んだ不動産会社を必ず通さなくてはならない	不動産会社を通さなくても取引できる	不動産会社を通さなくても取引できる
REINSへの登録義務	5営業日以内	7営業日以内	登録義務なし（任意）
進捗報告義務	1週間に1回以上の報告	2週間に1回以上の報告	報告義務なし（任意）
契約有効期限	最大3ヶ月	最大3ヶ月	期限制限なし(行政指導あり)

※表は左右にスクロールして確認することができます。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は名称が似ておりややこしく感じがちですが、「専属＝必ず不動産会社を通して売買契約をしなければならない」、「専任＝特定の不動産会社1社としか契約できない」と考えていただき、それぞれ「専属と専任を兼ねている」か、「専任のみ」なのかで分けるとわかりやすいかと思います。
以下、契約種別事にメリットとデメリットをご説明させて頂きます。

「専属専任媒介契約」

メリット

契約期間中に売買契約を締結する場合は、売主様ご自身で見つけた買主様であっても、必ず不動産会社を通さなければ契約が出来ません。また他業者介入の心配もない為、期間中に発生する広告宣伝費や人件費が無駄になる可能性が少なく、業者は安心して物件の売却に全力で取り組めます。その為、比較的高い確率で期間中に買い手が見つかることが多いです。
また、1週間に1回以上の販売活動状況の報告義務があるため、細かく進捗を把握することができます。

デメリット

前述したように売主様がご自身で見つけた買主様であっても、不動産会社を通さなければなりません。これは業者が行った販売活動に全く関係のない買主様であっても仲介手数料を支払わなければならないということです。
また、業者が期間中の販売活動を怠っていると、契約期間中の売却タイミングを逸してしまう場合もあります。

「専任媒介契約」

メリット

売主様ご自身で買主様を探しながら、不動産会社のネットワークを使って買主様を探すことができます。ご自身で買主様を見つけられた場合、仲介手数料を払わずに個人間で契約をするという選択が可能です。
また、２週間に1回以上の販売活動状況の報告義務があり、定期的に進捗を把握することができます。

デメリット

個人間での契約を選択された場合に、専門知識がなければ後々になってトラブルにつながる可能性が高くなります。
また、専属専任媒介契約と同じく、業者が期間中の販売活動を怠っていると、契約期間中の売却タイミングを逸してしまう場合があります。

「一般媒介契約」

メリット

売主様は複数の不動産会社と契約でき、個人間の取引も可能になるため、手広く買主様を探すことができます。

デメリット

複数の不動産会社への販売活動依頼をするため、掛かる広告宣伝費や人件費が無駄になってしまう可能性があり、専属専任媒介契約や専任媒介契約と比べて業者の動きが遅くなり、結果売却までに時間が掛かってしまう事が多いです。
また、販売活動状況報告をしないという契約を結べるため進捗が分かりづらく、契約期間の定めもない為、これらも売却までの時間が掛かる要因となってしまいます。

どの契約種別を選ばれるのが良いかは、状況により異なりますが、参考までに傾向を申し上げますと、最初の契約は専任媒介契約を選ばれる方が多いです。販売活動状況を見て、契約期間満了後に一般に切り替えることも可能です。
また、最初に一般媒介契約で複数業者に依頼をかけ、各業者の販売活動状況をみて、後ほど信頼できる特定の業者に専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶという方法もあります。売主様の状況やご希望に合わせてご家族や不動産会社と相談し、最適な契約種別を選択しましょう。

知っておくべきREINS（レインズ）の仕組みと機能とは？

「REINS（レインズ）」とは、国土交通大臣から指定を受けた物件情報ネットワークシステムで、基本的には不動産会社のみが閲覧できるものです。日本全国の不動産会社が売出し物件の登録や検索を行うためのもので、不動産情報の検索・活用には欠かせないツールです。

レインズには売買契約が成立した物件の取引価格がリアルタイムで蓄積されていくため、過去の取引事例からお客様の物件の適正価格の算出することができます。また、REINSに登録することで多くの不動産会社の目にとまるようになるというメリットもあります。

レインズは東日本、中部、近畿、西日本と種類があり、都道府県ごとに管轄(ホームページ)が違い、情報の共有化がされていない為、近年はレインズ＋アットホームやホームズ、スーモ等のポータルサイトに併せて登録を行い、一般の方も含め全国に向けて情報発信を行う業者が増えております。

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ほとんどのお客様にとって、不動産売却ははじめての経験です。不動産売却について分からないことや不安なことは、レッドエイトになんでもご相談ください。どんなに些細なことでも、わかりやすく丁寧にご説明いたします。

また「物件を高く売りたい」「なるべく早く現金化したい」など、お客様の率直なご希望やご要望もぜひお聞かせください。すべてのお客様のご事情に配慮し、最適なご提案をさせていただきます。

お客様第一主義のレッドエイトは、無理な営業なども一切いたしません。「とりあえず査定だけお願いしたい」といったご相談もお待ちしておりますので、まずはお気軽にご連絡ください。