信用できる不動産会社の選び方とは？

不動産売却を成功させるためには、信用できる不動産会社を選ぶことがカギになります。不動産会社を選ぶ際に注目したいポイントをまとめました。

顧客第一で対応して
くれるかどうか

不動産会社は売主様の良きパートナーとなり、売主様と二人三脚で不動産売却を成功に導くべきです。「とにかく売れれば良い」という姿勢の担当者では、信頼して任せることはできないでしょう。売主様のお話に親身に耳を傾け、売主様のことを第一に考えるような不動産会社を選ぶのがポイントです。

地域相場にあった適正査定を提案してくれるか

不動産を「少しでも高く売りたい」という売主様の気持ちに寄り添うように見せかけて、地域相場に合わない非現実的な高額査定をしてくる不動産会社には注意が必要です。

高い査定額を提示されると、「そんなに高く売れるの！？」と心が踊ってしまいそうですが、むやみに高い査定額を設定すると買主様が見つからず、いつまでも売れ残るおそれが高まります。築年数だけが長くなり、結局は相場よりも安い金額での成約になった……ということになりかねないのです。

売主様のことを本当に思うならば、地域相場や物件の個別性を考慮して、スムーズに売却できると想定される適正価格を提示することが大切です。高額査定を提示された場合は、その価格で売出しができる根拠を担当者に確認し、その根拠に納得できるのであれば相場よりも高額で売出しを開始するもの間違いではありません。その際は、適正価格へ値下げをする時期も事前に予定しておくと売却のタイミングを逃してしまう可能性も低くなります。しっかりと根拠のある査定ができる会社を選びましょう。

囲い込みを行っていないか

他の不動産会社から購入希望の問い合わせがあっても、「すでに成約済みです」などと言って売主様に紹介せず、自社で買主様を探し出すことで双方から仲介手数料を引き出そうとする行為を「囲い込み」といいます。このようにせっかくの売却チャンスを潰し、自社の利益を第一とする不動産会社は絶対に避けるべきです。  

しかし、一般の方に囲い込みしているかどうかの判断をすることは難しい為、怪しいと感じた場合は、別の不動産会社に事情を説明して協力してもらいましょう。

不動産売却の際におさえたい「3つのポイント」

不動産売却を満足のいく結果に導くためには、事前準備が非常に重要です。以下3つのポイントをおさえて、売却を成功させましょう。

周辺地域の相場は必ず確認しましょう

希望する売却価格がその地域の物件相場と合っていないと、物件がなかなか売れなかったり、想定よりも安く評価されがっかりしてしまう事があります。これは、ほとんどの買主様がまず不動産を購入する”地域”を決め、そこから実勢価格に合わせて予算決めを行うからです。  

つまり、多くの買主様の目に留まるためには、周辺地域の相場に合わせた価格設定が重要というわけです。  

もちろん、条件によっては少々高額でも売却先が決まる可能性はありますが、地域相場とあまりにかけ離れた価格設定はおすすめできません。まずは、周辺地域の相場を確認し不動産会社の担当者と相談して最初の価格設定を行いましょう。  

不動産価格に対する基礎的な考え方を知りましょう

不動産売却において重要となる、以下の3つの考えを意識した上で、売却に臨みましょう。

➀不動産にはそれぞれ個別性がある

不動産の価値は地域だけでなく、土地の形や大きさ、築年数、間取り、また方位などによっても異なります。この「物件ごとの個別性」によって、周辺の相場よりも高く売却できるか、もしくは安くしないと売却できないのか検討することができます。

➁不動産価格は常に変動する

不動産価値は常に変動するものです。同じ物件であっても、地域の再開発が進むなどして需要が高まれば価格が高騰する可能性がありますし、反対に人口減少や地域の情勢などにより価値が下がってしまうケースもあります。そのため、不動産を売却する際は市場全体の動きを見つつ「取引するタイミング」を推し量ることも大切です。

➂不動産価格は売主様と買主様の合意で決定する

不動産価格は、売主様・買主様双方の合意により決定します。そのため、買主様から値下げ交渉があったり、購入希望の方が多ければ売主様が金額を提示し直したりすることで、当初の価格から変わることもあります。「不動産価格は、売主様・買主様がそれぞれ納得した上ではじめて決定する」ということを心にとどめておきましょう。

お持ちの物件のメリット・デメリットを把握する

お持ちの不動産を「納得のいく価格」で売却するためには、なによりもまず売主様ご自身が、不動産の「良い点」「悪い点」を把握しておくことが大切です。たとえば「駅から近く利便性が良い」「玄関のデザインにこだわっている」「地域の治安が良く、買い物環境が充実している」「土地の形状が良くない」「建物の所々に傷みや劣化が見られる」など、ご自身が不動産を購入する視点に立って物件を見直してみてください。家や土地のメリット・デメリットを客観的に考えてみることで物件の個別性がより明確になり、購入希望者へのアピールもしやすくなります。

査定評価の決め方って？

物件の査定額は、主に以下のポイントによって左右されます。

仲介手数料

不動産売却が成立した際、仲介業者に支払う報酬です。不動産会社に支払う報酬額の上限は法律によって決められており、物件の取引額によって下表のように速算できます。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※特例について
平成30年1月1日より、物件価格が400万円以下の売買・交換に関しては、通常の売買に比べて現地調査等の費用を要するものについて、上記の上限を超えて18万円(＋消費税)までであれば受領できるようになりました。当然、売主様への事前の説明と合意がなければなりませんが、この法改正により仲介業者が売りづらい空き家等の取引を以前よりも積極的に行うことが期待できます。

印紙代

売買契約書に貼付する収入印紙で、金額は契約書記載の額に応じて変動します。
（例：500万円を超え1千万円以下→5千円／1千万円を超え五千万円以下→1万円）
※現時点では軽減税率が適用されておりますが、法改正により変更になる場合があります。

登記費用

不動産の売却に掛かる登記費用は主に書類作成や調査費等の司法書士報酬となりますが、抵当権(ローン残債)が残っていれば抵当権の抹消費用、登記住所と現在の住民票の住所が違っていれば、登記住所変更の費用も掛かります。
相場としては2～3万程度(抵当権のない場合)ですが、事前に詳しく知りたい方は個別にお見積りも取らせて頂きますので、お気軽にご相談ください。

譲渡所得税・住民税

譲渡益(売却により発生する利益)がある場合に発生します。
[譲渡所得＝売却額－取得費用(取得価格＋諸費用)－売却時諸費用－特別控除]で計算され、譲渡所得の約14.21%～39.63%(長期譲渡か短期譲渡か、マイホームか否か等により変動)の課税がなされます。また、状況に応じて3000万円特別控除や買換え特例、繰越控除などの軽減特例を受けることができます。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

測量費用

土地境界を明らかにしたり、土地の測量や未登記部分の土地を登記する場合などに必要となります。

住宅ローン残債

売渡決済時に住宅ローンの残債があり、物件に抵当権が設定されている場合に一括で返済が必要になります。売却金額内で支払える場合は金融機関での決済時に、金銭受領後そのまま返済に充てますが、不足分が生じる場合は別途不足分を用意しておかなければ売却が出来ません。

その他

物件を手放すにあたり、状況に応じてクリーニング費用、残置物撤去費用、リフォーム費用、整地費用、解体費用、引越し費用などがかかる場合があります。